Podpisując umowę deweloperska sprawdź czy zawiera ona wszystkie poniższe kwestie. Pamiętaj także, że każda umowa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego i nazwana umową deweloperską (nie przedwstępną czy wstępną), a jej koszty ponoszą w równych częściach nabywca nieruchomości czyli Ty oraz deweloper.
Umowa powinna zawierać:
1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej, a także cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego
2. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego (czy działka stanowi własność dewelopera), istniejących na niej obciążeniach hipotecznych (czyli kredytach na rzecz banku) i służebnościach (np. prawo przejścia dla właściciela sąsiedniej nieruchomości czy prawo przesyłu energii elektrycznej przez kable położone na nieruchomości),
3. położenie oraz istotne cechy budynku, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący przedmiotem tej umowy wraz informacja o położeniu lokalu mieszkalnego w budynku,
4. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
5. termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego oraz wysokość, terminy i warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
6. istotne informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku (czym jest rachunek powierniczy dowiesz się z tego wpisu), zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
7. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację, czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone, a także termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego,
8. określenie warunków na jakich możesz odstąpić od umowy deweloperskiej, a także zasad zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez Ciebie jeśli skorzystasz z tego prawa,
9. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla obu stron umowy deweloperskiej (z zachowaniem równowagi stron umowy),
10. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego, zgodnie z normami budowlanymi (czym są i jak je czytać dowiesz się z kolejnych wpisów),
11. twoje oświadczenie, że odebrałeś prospekt informacyjny wraz z załącznikami i zapoznałeś się przez nabywcę z jego treścią, deweloper powinien również zapewnić Cię o możliwości zapoznania się z dokumentami dotyczącymi działania dewelopera oraz stanu prawnego nieruchomości, na której realizowane będzie przedsięwzięcie deweloperskie,
12. termin, w którym nabywca zostanie zawiadomiony o odbiorze lokalu mieszkalnego oraz sposób zawiadomienia poprzez pismo na adres wskazany w umowie, korespondencję mailową czy telefon,
13. jeśli istnieją obciążenia na nieruchomości umowa musi zawierać informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez Ciebie,
14. ostatnie i najważniejsze to zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę oraz przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do korzystania z części nieruchomości.
1. Spiesz się powoli!
Najgorszy możliwy błąd, którego konsekwencją są wszystkie pozostałe błędy omawiane w tym artykule to pośpiech. Kupując mieszkanie powinieneś zarówno sobie jak i potencjalnemu sprzedawcy dać czas na spokojne przeprowadzenie transakcji. Nie od dziś wiadomo, że pośpiech jest najgorszym doradcą. Zatem jeśli ktoś na Ciebie naciska abyś zawarł umowę lub nie masz pewności co do kondycji finansowej inwestora, zakresu inwestycji czy nie otrzymałeś wszystkich wymaganych dokumentów przed zawarciem umowy deweloperskiej, zatrzymaj się i zastanów czy na pewno powinieneś zawrzeć umowę.
2. Niezbadany rynek i własne potrzeby
Przygotowując się do zakupu mieszkania powinieneś przede wszystkim sprawdzić wiarygodność dewelopera. W dobie XXI wieku z łatwością znajdziesz swojego inwestora nie tylko na jego oficjalnej stronie internetowej, ale również w artykułach prasowych, opiniach czy na portalach społecznościowych. W przypadku, gdy deweloper jest spółką handlową możesz również sprawdzić za pomocą wyszukiwarki KRS Ministerstwa Sprawiedliwości czy podmiot znajduje się w rejestrze przedsiębiorców oraz czy nie jest w upadłości lub likwidacji. Cennym źródłem informacji jest odwiedzenie skończonych inwestycji mieszkaniowych oraz rozpytanie wśród znajomych, jeśli deweloper działa szybko i buduje wiele lokali na pewno wśród nich lub dalszych znajomych znajdziesz nabywcę mieszkania służącego informacjami z pierwszej ręki.
Nie zapomnij zapoznać się z prospektem informacyjnym, z którego dowiesz się jakie doświadczenie ma deweloper i czy inwestycja posiada wszystkie niezbędne zezwolenia. Sprawdź także czas oczekiwania na mieszkanie. Nie ryzykuj zakupu mieszkania jeśli inwestycja obarczona jest wadliwym zezwoleniem, co spokojnie ustalisz w najbliższym urzędzie. Sprawdź również czy deweloper prowadzi rachunek powierniczy, w którym Twoje pieniądze będą odpowiednio zabezpieczone.
Wybór dewelopera, który debiutuje na rynku lub nie posiada odpowiedniego zabezpieczenia Twoich pieniędzy np. na rachunku powierniczym, może zakończyć się brakiem wymarzonego mieszkania w efekcie upadłości dewelopera, albo stratą Twoich oszczędności jeśli nie są odpowiednio zabezpieczone.
Decydując się na zakup mieszkania powinieneś sprawdzić rożne oferty w okolicy i wybrać tą najkorzystniejszą dla siebie. Zapoznaj się szczegółowo z lokalizacją osiedla, drogami dojazdowymi czy prowadzącą do niego komunikacją miejską. Inwestycja w środku pola lub lasu daleko od zabudowy miejskiej, nie dla każdego będzie spełnieniem marzeń, chyba że jesteś entuzjastą kontaktu z naturą i tego właśnie szukałeś.
3. Błędna ocena własnej zdolności kredytowej i finansowej
W tym punkcie można umieścić, aż dwie kwestie dotyczące aspektów finansowych zarówno przeszacowanie własnych możliwości zakupu, co wpływa na trudności z wpłatą rat według ustalonego z deweloperem harmonogramu jak i brak świadomości kosztów wykończenia mieszkania. Zanim kupisz mieszkanie a przede wszystkim zanim wpłacisz zadatek, sprawdź swoje możliwości finansowe poprzez rozmowę w banku oraz podliczenie wszelkich swoich oszczędności.
Do oceny zdolności kredytowej nie wystarczy wstępna analiza za pomocą internetowego kalkulatora, aby być pewnym udzielenia kredytu musisz udać się do banku, gdzie zostaną zweryfikowane Twoje możliwości finansowe. Pamiętaj, że proces ten może być czasochłonny i zakończyć się odmową udzielenia kredytu, a Ty możesz stracić wpłaconą zaliczkę.
Pamiętaj, że cena zakupu mieszkania to nie wszystko. Na całość składają się również koszty zakupu, do których zalicza się opłaty transakcyjne związane z udzieleniem kredytu hipotecznego czy późniejszego gotówkowego na remont oraz opłaty notarialne i podatki. Zatem cena poszukiwanego przez Ciebie mieszkania nie powinna kształtować się w górnych granicach zdolności kredytowej – pamiętaj o powyższych dodatkowych kosztach i wybierz to mieszkanie, na które możesz sobie z czystym sumieniem pozwolić.
4. Pobieżna analiza umowy
Przede wszystkim z uwagą zapoznaj się z treścią zapisów umowy, szczególnie dotyczących kwestii finansowych. Czytając zapisy zwróć uwagę, by umowa zawierała jak najwięcej szczegółów dotyczących nieruchomości – od planowanej daty zakończenia budowy, po skutki, możliwość odstąpienia od umowy i kary za ewentualne niedotrzymania warunków. Im więcej informacji znajdzie się w umowie, tym Twoje interesy jako kupującego są lepiej zabezpieczone. Szerzej na temat zapisów umowy, na które powinieneś zwrócić uwagę poczytasz w artykule „5 kwestii na które powinieneś zwrócić uwagę podpisując umowę deweloperską”.
5. Niedokładne oględziny mieszkania
Po odbiorze lokalu spokojnie zweryfikuj, czy rzeczywista powierzchnia mieszkania pokrywa się z tą wskazaną w planach i umowie. W obecności pracownika dewelopera sprawdź też, czy wszystkie ściany i podłogi są równe, a kąty proste – naprawdę proste. Nie zapomnij ocenić czy okna i drzwi są zamontowane prawidłowo, bez problemu otwierają się i zamykają, nie mają na sobie rys ani uszkodzeń oraz czy są szczelne i dobrze osadzone. Jeśli obawiasz się, że nie dasz sobie rady z taką analizą, możesz wynająć eksperta, który fachowym okiem obejrzy mieszkanie. Odpowiednio przeprowadzony odbiór pozwala żądać od dewelopera usunięcia usterek.
Zakup nieruchomości czy to z rynku wtórnego czy od dewelopera nieodłącznie związany jest z wizytą u notariusza. W kilku słowach wyjaśniamy dlaczego nie powinieneś bać się wizyty u notariusza oraz jak to wygląda w praktyce.
Planując spotkanie z notariuszem pamiętaj, że odbędzie się na pewno w jego kancelarii. Notariusz dokonuje czynności co do zasady tylko w miejscu swojej siedziby, jedynie w wyjątkowych sytuacjach takich jak obłożnie chory klient, może dokonać czynności poza biurem. Zgodnie z przepisami ustawy prawo o notariacie, każdy praktykujący notariusz musi posiadać kancelarię, która spełnia wymagania lokalowe odpowiednie dla notariatu.
Przed pobytem o notariusza warto ustalić telefonicznie koszt wykonania czynności notarialnych. Każdy notariusz może przyjąć swój własny cennik, jednak tylko do pewnego poziomu może ustalać wysokość zawartych w nim kwot. Ustawa prawo o notariacie oraz rozporządzenie regulują kwestie maksymalnych opłat, które notariusz może pobrać od klienta za wykonanie danej czynności. W przypadku aktów notarialnych dotyczących kupna nieruchomości opłata notarialna jest uzależniona od wartości tej nieruchomości
Przykładowo kupując mieszkanie za 300.000 złotych zapłacisz taksę notarialną w kwocie 2 423,10 zł (1 970 zł + 23% VAT) oraz poniesiesz koszty wypisów aktu notarialnego w wysokości minimum 6 zł za stronę powiększone o podatek VAT – 10 stron aktu to opłata 60 złotych plus VAT. Do tego dochodzą opłaty stałe w postaci: opłaty za założenie księgi wieczystej - 100 zł (nowa wysokość opłaty, która obowiązuje od 21 sierpnia 2019 r.), opłaty za dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej - 200 zł. Ewentualnie doliczyć musisz opłatę za dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej w przypadku, gdy posiłkujesz się kredytem hipotecznym - 200 zł.
Natomiast w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej koszty wraz z opłatą sądową oraz kosztami złożenia wniosku wieczystoksięgowego, ponoszą strony umowy po połowie. Kupując mieszkanie za 322.000 złotych możesz zapłaciź swoją część w kwocie 1.020,90 złotych (830 zł + 23% VAT) tytułem taksy notarialnej, opłatę sądowa w kwocie 150 złotych, koszt wypisów aktów po 6 złotych za stronę, a także poniesiesz koszt wynagrodzenia notariusza w kwocie 245 złotych za złożenie wniosków wieczystoksięgowych.
Przed dokonaniem czynności notariusz powinien poinformować klienta o koniecznych dokumentach. Zawsze do zawarcia transakcji potrzebny będzie dokument potwierdzający tożsamość np. dowód osobisty ewentualnie paszport. Jeśli konieczne będą inne dokumenty notariusz poprosi o to wcześniej, po to, by mógł sporządzić akt notarialny. W zależności od tego, czy sprzedajesz, czy kupujesz mieszkanie czy nieruchomość gruntową mogą to być takie dokumenty jak wypis z księgi wieczystej, wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli działasz w cudzym imieniu notariusz poprosi o pełnomocnictwo – konieczne w formie aktu notarialnego obejmującego pełnomocnictwo. Możesz być także poproszony o okazanie zaświadczenia z banku o udzieleniu kredytu.
Pamiętaj, że w każdym momencie, gdy coś dla Ciebie niejasne lub niezrozumiałe możesz prosić notariusza o wyjaśnienie wątpliwych kwestii. Rolą notariusza jest nie tylko zatwierdzenie czynności, ale też zapewnienie bezpieczeństwo obrotu prawnego oraz zgodności wykonanych czynności z obowiązującym prawem. Notariusz to tak naprawdę trzecia niezależna, zaufana strona transakcji. W dniu podpisania umowy notariusz sprawdzi tożsamość stron zawierających umowę i odczyta cały akt, jeśli poprosisz może również odczytać treść załączników).
Jeśli strony nie zgłaszają już żadnych uwag do treści aktu, a wszystkie opłaty zostaną uiszczone, następuje podpisanie aktu przez strony umowy oraz notariusza. Każda ze stron otrzymuje odpis dokumentu, oryginał zaś zostaje u notariusza – po 10 latach trafi do archiwum sądowego.
Nadchodzi ten radosny dzień, podczas którego zapewnisz sobie swoje wymarzone mieszkanie. Za Tobą spotkanie z handlowcami, przeglądanie stron internetowych, prospektów, a także wizualizacji i planów poszczególnych mieszkań. Czas przejść do konkretnych działań w postaci podpisania umowy deweloperskiej. Lokal został wybrany, termin u notariusza ustalony, finansowanie zapewnione, a z tyłu głowy kołacze się myśl na co jeszcze powinienem zwrócić uwagę podczas podpisywania umowy deweloperskiej.
1. Sprawdź podstawowe informację
Przed podpisaniem umowy sprawdź czy zawiera wszystkie informacje, na których Ci zależy oraz czy jest zgodna z treścią prospektu informacyjnego, udostępnionego przez dewelopera. Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoje mieszkanie będzie mieć określone cechy zadbaj, aby było to umieszone w treści umowy. Jeśli zależy Ci na udogodnieniach w częściach wspólnych np. placu zabaw czy miejscach postojowych dla rowerów, zaproponuj aby takie zapisy trafiły do umowy.
2. Skontroluj czy deweloper prowadzi rachunek powierniczy
Najkorzystniejszą formą zabezpieczenia pieniędzy na poczet mieszkania są wpłaty na rachunek powierniczy. Jako klient otrzymujesz indywidualny numer wirtualnego rachunku bankowego, na którym znajdują się Twoje pieniądze. Bank zanim wypłaci cokolwiek z konta sprawdza czy zakończone są kolejne etapy budowy przez dewelopera. Dopiero jeżeli wszystko zgadza się z harmonogramem prac, bank wypłaca środki firmie deweloperskiej zgodnie z obowiązującą umową. Wypłata może zostać wstrzymana, jeśli zostaną ujawnione jakieś nieprawidłowości. Deweloper może dysponować Twoją gotówkę tylko i wyłącznie w celu realizacji inwestycji. Jeżeli deweloper upadnie Twoje pieniądze pozostaną bezpieczne, nie będą dzielone między wierzycieli. Nie zostaną również zajęte przez komornika, jeżeli wobec dewelopera prowadzona jest egzekucja.
3. Przeczytaj kary umowne
Ponadto warto sprawdzić czy deweloper może domagać się od Ciebie innych kwot niż typowe odsetki za opóźnienie w zapłacie. Najczęściej deweloperzy zapewnia sobie prawo do żądania kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy, ale także gdy nie przystąpisz do odbioru mieszkania lub do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Przeszukaj dokładnie umowę, czy nie występują w niej jeszcze inne kary, np. za brak dostarczenia deweloperowi zgody Twojego banku na wykreślenie roszczenia o ustanowienie hipoteki z księgi wieczystej. Sprawdź czy w umowie w zakresie kar została zachowana równowaga stron i czy nie zostałeś obciążony nadmiernymi karami.
4. Sprawdź terminy
W umowie deweloper powinien zadeklarować do kiedy nastąpi zakończenie robót. Ważniejsze jednak jest, kiedy będziesz mógł sprawdzić prawidłowość wykonania mieszkania – a więc kiedy dojdzie do odbioru mieszkania i spisania protokołu z tej czynności.
Kolejna istotna data to dzień wydania mieszkania w Twoje posiadanie, czyli oficjalne przekazanie kluczy. Może to nastąpić w tym samym dniu co odbiór, ale nie każdy deweloper wprowadza taką zasadę.
Oczywiście najważniejszą datą jest dzień, do którego powinieneś się stać właścicielem mieszkania, określany w treści jako dzień ustanowienia i przeniesienia na nabywców odrębnej własności lokali. Zwróć uwagę, ile wynosi termin między dniem odbioru a dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, nie powinien być dłuższy niż 3 miesiące.
5. Uprawnienia na wypadek opóźnienia dewelopera
Ustawa deweloperska daje ci prawo odstąpienia od umowy, jeśli deweloper nie przeniesie na Ciebie własności mieszkania w terminie. Powinno to znaleźć również odzwierciedlenie w treści umowy. Ponadto w umowie deweloperskiej można wprowadzić również inne postanowienia, mobilizujące dewelopera do wykonania umowy. Przykładowo można skrócić termin, wynikający z ustawy, ale też wprowadzić nowe prawa odstąpienia, kary umowne czy obowiązek zapłaty odszkodowania.
Czytając kwestie dotyczące odstąpienie i opóźnienia przeanalizuj, czy opisane w umowie postanowienia są dla Ciebie zrozumiałe i czy będziesz wiedział, w jaki sposób skutecznie odstąpić od umowy. Oblicz wysokość ewentualnej kary umowne, której będziesz mógł domagać się od dewelopera (w zależności od przypadku – kary za każdy dzień opóźnienia, lub jednorazowej kary w przypadku odstąpienia od umowy).
